מהי תמ"א 38?

הרקע לתכנית

בסוף שנות השבעים, נקבע על ידי ועדת מומחים כי בישראל קיימים מבנים רבים אשר עלולים להתמוטט במקרה של רעידת אדמה ולגרום לנזק רב לרכוש ואף לאובדן חיי אדם. בעקבות כך הוחלט כי המבנים שיוקמו החל מתאריך 1.1.1980 יעמדו בתקן בנייה חדש המקנה עמידות בפני רעידות אדמה וכי המבנים הישנים ישופצו על ידי בעליהם, במידה ויבחרו לעשות כן, בתמורה להטבות שונות הניתנות מאת המדינה. התכנית המפרטת את תנאי הזכאות לשיפוץ ואת ההטבות הניתנות במסגרתו כונתה "תכנית מתאר ארצית מס' 38" או בקיצור תמ"א 38.

התנאים לזכאות

כל מבנה אשר הוקם קודם לראשון לינואר 1980 או שתכניות הבניה שלו אושרו קודם לתאריך זה זכאי באופן עקרוני להשתתפות בתכנית תמ"א 38, בכפוף לתנאים. מבנים מאוחרים יותר אשר לגביהם קבע מהנדס מוסמך כי אינם עומדים בתקן הבנייה החדש מכל סיבה שהיא זכאים להשתתפות בתכנית בהתאם להגבלות שונות. על המבנה להיות בן שתי קומות לפחות ובשטח בנוי העולה על 400 מטרים רבועים. כמו כן, על המבנה להיות מאוכלס בעת הגשת הבקשה. הן מבני מגורים והן מבנים מסחריים כדוגמת בנייני משרדים זכאים להיכלל בתכנית.

ההטבות הכלולות בתכנית

בתמורה לשיפוץ ועמידה בתקן הבניה החדש, תכנית תמ"א 38 מציעה הקלות משמעותיות במתן היתר הבניה וזירוז התהליך. כמו כן, ניתן להרחיב דירות ושטחים קיימים, להוסיף מעליות ומקומות חניה ואף לבנות דירות חדשות ולהוסיף קומות למבנה, בהתאם לתנאים ולהגבלות המפורטים בתכנית. ההרחבות יבוצעו במקביל להנחה משמעותית בגובה היטל ההשבחה ומסים נוספים. העלייה בערך הנכס כתוצאה מהשיפוץ מצדיקה את עלותו ועל כן התכנית כדאית מבחינה כלכלית. חשוב לזכור כי את פרטי השיפוץ המדויקים יש לסכם עם הקבלן המבצע וכך גם את התמורה לעבודה שתבוצע.

תכנית תמ"א 38

מדוע נוצרה תמ"א 38?

במשך שנים רבות, נבנו בישראל מבנים אשר על פי הערכות מומחים, אינם עמידים מספיק בפני רעידות אדמה. במקרה של רעידת אדמה, אשר סביר מאוד במדינת ישראל בשל תנאי הקרקע, עלול להיגרם אסון כבד אשר יגבה מחיר גבוה בדמות אובדן חיי אדם ורכוש. לכן, ראשית בוצעו שינויים משמעותיים בתקן הבנייה כך שכל המבנים החדשים, אשר נבנו לאחר 1.1.1980 (תאריך יישום התקן החדש), יהיו עמידים בפני רעידות אדמה. כמו כן, בכדי לעודד שיפוץ מבנים קיימים כך שיעמדו בתקן הבנייה החדש, הוכנה תכנית מתאר ארצית מס' 38. התכנית מאפשרת שיפוץ של מבנים ישנים בתמורה להקלות במתן היתרי בנייה וכן הוספת דירות חדשות והרחבת דירות קיימות מבלי לשלם את מלוא היטל ההשבחה והמסים הנוספים. 

אילו מבנים זכאים לתמ"א 38?

כל מבנה אשר הוקם קודם ל-1 בינואר 1980 או מבנה אשר תכניות הבניה שלו אושרו קודם לתאריך זה זכאי לתכנית תמ"א 38. בנוסף, מבנה חדש אשר נקבע לגביו על ידי מהנדס בניין כי אינו עומד בתקן החדש מכל סיבה שהיא זכאי לתכנית תמ"א 38 תחת הגבלות מסוימות. המבנה יכול להיות מיועד למגורים או למסחר אך חובה כי יהיה מאוכלס בעת הגשת הבקשה. תנאים נוספים הינם גובה מעל שתי קומות וכן שטח העולה על ארבע מאות מטרים רבועים. במקרה של ספק, ניתן להיעזר במהנדס על מנת לקבוע האם המבנה המדובר אכן זכאי להשתתף בתכנית.

כיצד מבוצעת תמ"א 38?

במידה והוחלט כי מדובר במבנה שזכאי, לאחר הגשת הבקשה, קיימות שתי דרכים עיקריות לביצוע תכנית תמ"א 38. מחד, ניתן לשפץ א המבנה באופן עצמאי אך הדבר דורש מימון משמעותי וכן עיסוק בהליכים השונים הכרוכים בכך. מנגד, כפי שנהוג במרבית המקרים, ניתן לשכור את שירותיו של קבלן חיצוני לביצוע השיפוץ בתמורה לדירות חדשות שייבנו ויימכרו לאחר מכן.